前幾天，看到臉書朋友連結分享一個影片
(視點31)德國人不愛磚頭，寧租樓不買樓
https://www.youtube.com/watch?v=wW7onQR4wHc
覺得有興趣就好好看了一遍
雖然僅十多分鐘的專題報導
但其中有提到很多有關德國的制度、文化、生活價值觀念…等
也許很多人會認為德國房地產的制度較貼近公平正義
但這是有他們的文化背景及生活價值觀念來支撐
很難直接套用到台灣來
我覺得這影片可以當作居住議題讀書會的討論素材
在台灣居住議題是需要好好思辨討論
而非一下子就要從制度(稅制、管制)下手
因為涉及文化、生活價值觀念...等
有機會往後文章在與大家聊聊
影片內容的旁白對話，摘錄如下
十個德國人當中，只有四個會買房子，房屋自置率較亞洲低很多。
德文Haus，即是房屋；Hause就是家；再延伸下去，Haused其實是棲息的意思。
德國的首都柏林房價只是瑞士、法國的四分之一，在歐洲排名第九位，是一個富裕但沒有房奴的城市。
Sonja Witte是一位畫家，住在西柏林一個叫Kirchstrasse的社區，二十五年來房租幾乎沒有上升。
Sonja Witte：『這個房子有八十九平方米，我還用很舊的合約，大概有二十五年了。』
八十九平方米(約26.9坪)，實用面積約九百多呎，租金少於五千港元。
德國法律保護租戶，簽訂租約之後，不可以隨便加租金，好像Sonja的租約是二十五年前簽的，每三年才可以按固定的百分比加租，絕對不是業主想加多少就加多少。
Sonja Witte：『我必須要說，特別是在柏林，的確很需要這個限制，現在這裡有太多鯊魚了，把房子租出去的鯊魚，他們只想要快速賺錢，如果沒有這個規定，這樣窮人只會越來越窮，貧富差距會非常大。』
Sonja住的是戰前房屋，現在有不少業主將舊房子翻新成為小單位房，吸引年輕人來這裡租房子。Kirchstrasse成為新興的中產社區，現在要在這裡找跟Sonja一樣的房子，起碼要一千五百歐元，是她租金的三倍。Sonja Witte說，相信業主很想她搬走。
德國的法例規定，如果業主想收回房子不出租，必須證明是自住的，因為樓價上升就回收來炒賣賺錢，在德國是違法的。
Sonja Witte：『我的房東應該很難證明他是自住的，因為它有太多房子了。』
經營地產的Elenore Kaufhold在柏林擁有不少物業，買房子的人不多，德國政府又嚴格規定租金，Elenore唯有購入空置的舊房子，翻新出租才有機會租更高的價錢。
Elenore：『這裡是客廳，還有一至兩間臥房，整個房子花五十萬港元翻新，加裝升降機和冷暖氣設備。』
這間位於市中心一千五百呎的房子租金都只是一萬五千港元。Elenore說，在柏林經營地產，不會賺大錢。不過她沒有怨言，還說如果只有一方把利潤賺盡，整個經濟體系會不平衡。
Elenore：『我覺得賺百分之十也是合理的，但是百分之十五就太多、太過分，我覺得不該從別人那裏賺太多錢，讓別人太吃力了。』
當她知道在香港，業主考慮是否續租還是拒租，只是取決於利潤的時候，她覺得匪夷所思。
Elenore：『可能也是一種市場調節吧！但問題是這真的可行嗎？在亞洲這樣真的有用嗎？已經實施這樣的方式有多久了？如果沒有辦法付房租的人，他們要怎麼辦？我很擔心，真奇怪的制度。』
這裡的地產商也會營造氣氛，好像大家都得買房子，像在Tempelhof地區，也有很多鯊魚地產商。
Sonja Witte：『我不會管他們，買房子不應該是我人生的唯一重心。』
三百四十萬名柏林人當中，沒有人急於看房子、買房子，還可以趾高氣揚的向業主說不。
在租與買之間，還有另一個選擇，Baugenossenschaft這是德文，把這個字拆開來看，Bau – genossen – schaft 就是一起建房子的意思，一群沒有錢卻要找地方居住的人，集合在一起成立一個Baugenossenschaft的組織，向專門的銀行借錢、向政府買地，自己找建築師建房子，有點像合作社房屋的概念。房子建成後，大家以租戶的身分付月租，沒有物業的擁有權，但可以住一輩子，還可以將房子留給下一代。
花了五年時間，Axel的Baugenossenschaftu一起建房子的計劃終於完成，三座樓宇、一百多戶他全都認識。
Axel：『我們買了一些機器，可以自己做一些木工，平常大家上班坐辦公室，休假時做這個蠻好玩的。這是鄰居送的啤酒，放得有點久，但你也可以喝。』
有關樓宇的大小決定，通通要經過住民全民投票，大至樓宇的外觀顏色，小至花園種哪種花，人民作主，連新住戶加入，都要集體決定。
記者問：『你們之後還想要找甚麼人來加入？藝術家和記者可以嗎？』
Axel回答：『藝術家和記者大概不需要了，我們這裡也蠻多，大概像開計程車的或其他職業。……我們估計日後的租金，不會像市場上的一直漲，租金會一年比一年低，銀行的貸款還清之後，每月只要付基本的水電費就可以了。』
全德國有三分之一的房子，透過這種合作社的形式運作，大部分都是位於以前就東德社區，其中一個原因是受到當時的社會主義影響，第一個Baugenossenschaftu於1867年出現，發展到今天仍然存在，運作亦越來越完善，德國人說，這個才是更民主的體現。
Michael是新搬進來的住客，有趣的是，他不是一家人同住一個房子，而是十三個人一起住兩個分層房子，七個大人、六個小孩。
Michael與夥伴對話：
『Ellen和她的丈夫，他們的家庭都喜歡音樂。』
『他第一次睡這裡，昨天晚上嗎？還是剛剛？』『剛剛！』
『大家開始搬進來，第一次睡在這裡，習慣這裡的生活。』
Michael：『這是飯廳和廚房，現在還在裝修，但很快就可以一起吃飯，大概下個月吧！』
這是他們的共同廚房，當現代人築起越來越高的圍牆，他們卻選擇重新感受群居的美好，雖然他們都承認群居生活，似乎不太合乎德國人的性格。
Michael與夥伴對話：
『在黑漆漆的環境喝啤酒感覺如何？好像一定要這樣才有感覺。』
『你喜歡自己的新家？』大人問
『不喜歡』小女孩答
......
『只是大人說要搬來，我的房間變小了』小女孩答，大夥笑著
Michael：『這樣合作社房屋對我們來說，是一個自覺的決定，不是私有的房屋，我們反對炒樓，對過度重建和地產商霸權也很反感，大家住進來的想法一致，我們想要為自己做點事情，就是一間漂亮的房子吧！』
Axel：『德國人不大會討論要不要買房子，不會有人想知道你的房子是租還是買的，譬如參加生日派對，客人不會聊房子的價錢或租金多少，這個根本不是我們的重點。』
Tel Perry朋友形容他是個財富多得不知如何花費的柏林人，但是他的房子、車子、潛水用具，通通都是租來的。他說，使用權比擁有權更有意思。
Tel：『我覺得我們應該要去使用和享受，而不是去擁有，買房子的人不怎樣聰明，買汽車的就更笨。』
在德國買賣房屋，有很多意想不到的稅項。賣房子前先付1.5%的不動產稅，賣房子後再支付3.5%的交易稅，賺錢的話還有15%的差價盈利稅，萬一賣的價錢太好，超過合理樓價的20%屬於違法行為，買的人甚至可以入稟法院，追討賠償。這些措施一度令德國房屋的名義價格，每年只是增長百分之一。
Tel說，他聽過許多人，在亞洲靠著炒樓賣房子賺大錢，中國的房屋平均呎甚至高於德國，但更多的平民百姓，卻在炒賣房子的風暴中，成為犧牲品。
Tel：『我在新加坡的朋友也說，大家都有自己的房子，但是以價錢來說，每間房子都不獨特，因為大多的房子看起來都一樣，如果大家買房子不是自己願意，是因為社會壓力，是因為所有人覺得買房子很厲害，所以去買房子，我會覺得有點可惜，因為人應該有自己的自由，過自己想要的生活。』
德國人相信一件事，資本主義和自由市場不是一切，政府介入不一定是強權，住屋是人民的基本權利，住在地球上的另一邊，每天為蝸居打拼得你死我活的人，大概會被感動。
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