住 得其所，採購“生活”

這張架構圖是我兩年前整理出來的

這是建商開發推案的流程，絕大多數我們所住房子是從此而來的

這樣主流的經濟價值思維所建構的系統架構

帶出什麼問題？又隱含了什麼問題？

房地產問題，真的！不僅是買不買起的價格和提供多少戶數而已。

我想試著和大家談談相關的問題

先談建商的角色吧

建商除是資金籌措者，亦是整合者、決策者

這系統架構的核心重要概念就是──利潤最大化

每個推案幾乎都依循這個概念來評估其可行性

1.市場需求  是推案的關鍵因素
建商除自己評估外，很多依賴著廣告、代銷的市場調查
來決定推案的市場定位、行銷策略、產品包裝吸引消費者
這筆開銷建商絕不敢省，廣告、代銷賣得越好獎金越高
通常這筆花費會占總銷金額的好幾%，這是建商生存的命脈
但這筆費用對消費者而言是虛的，對房子的品質提升有限

2.土地取得  是推案執行的重要原料
建商若沒有取得土地，基本上是無法推案
就可以理解建商為何要競逐購買土地，特別是如北市
土地取得就需各憑本事，但也各有玄機
隱含建商關係人套利的機會，投資客的哄抬炒作...等等難以一一陳述方式
種種可能增加的費用，抱歉！這筆費用還是記在消費者的帳上

3.建築設計  已經成為成本因素
成本因素很容易陷入cost down的思維，因為利潤要最大化
而建築的格局、坪數、單層戶數….建商、廣告、代銷幾乎已經決定了
建築師的角色就是落實在圖面上，然後負責請好建照
所以設計費一坪一、兩千元甚至更低，不做很多人等著接
因為建商後續還有建案，建築師你想不想要啊？！
或許一些有名的建築師或設計師可以拿好的服務費
但那只是廣告行銷的策略的考量
建築設計在建商推案似乎經常只是配角
所以更遑論居住空間品質的檢討和落實

4.營造施工 是成本因素，亦是獲利因素
營造施工有時是成本因素、有時卻好像有利可圖
若是成本因素時，那cost down的思維便浮現
常常是層層轉包，價格導向
劣幣驅逐良幣的現象層出不窮
若是有利可圖時，那就充分利用其採購優勢
從中創造利益，如成立子公司、廠商回佣…等

現有主流經濟價值的系統架構中
建商就像八爪魚般掌控各個專業的協力廠商
建構著整體利益保護導向的共同體
對廣大的消費者而言，是好、是壞就存乎建商的一念之間
消費者那就看你(妳)的運氣好壞，祈禱吧！